Un locatif d’habitation ou commercial, lequel est le plus rentable ?
Le locatif commercial peut être doublement plus rentable qu’un logement locatif, si le bailleur s’y prend correctement. En général, le rendement d’un bail commercial varie de 4 à 8% selon les circonstances.
Le contrat de location s’étale sur une plus longue durée. Et les paiements tardifs se font rares. Le bail est plus flexible, permettant de répercuter davantage de charges sur le locataire.
Investir dans un local occupé est plus intéressant. Cela permet de déterminer au préalable la valeur du bien, et aussi le taux de rendement. Opter pour des locaux vides nécessite des analyses beaucoup plus approfondies.
En matière de fiscalité, les méthodes les plus courantes consistent à conclure la procédure d’achat par l’intermédiaire d’une personne morale, notamment la SCI ou société civile immobilière. Les procédures qui s’ensuivent rentrent dans le cadre du régime imposé aux revenus fonciers.
Vers un investissement plus sûr
Le locatif commercial permet au propriétaire d’avoir un locataire pour son local commercial, durant une longue période. En effet, ce type de bail s’étale sur plus de trois ans. Toutefois, le loyer est plafonné tout au long de cette durée (sauf si celui-ci dure pendant plus de neuf ans).
Les impayés de loyer sont également moins fréquents dans la location commerciale. Le locataire ne peut se permettre d’être défaillant, au risque de voir sa valeur diminuer. En cas de défaillance, le redressement et la liquidation judiciaire peuvent être applicables.
En outre, les deux parties prenantes profitent d’une grande liberté, lors de l’édition du contrat de location. Ainsi, il est possible de mettre, davantage de dépenses, notamment les impôts et taxes locaux, à la charge du locataire.
Concernant les gros travaux, le propriétaire est tenu de les endosser. Si cette clause n’est pas précisée dans le bail, le coût des opérations peut aussi être répercuté sur le locataire.
Évaluer le prix du local selon sa rentabilité
Le coût d’un bien commercial se détermine en fonction de son rendement, notamment le loyer. Le local doit valoir moins de 200 000 euros, pour procurer une rentabilité de 8% net, annuellement, avec un loyer annuel à 16 000 euros.
La stratégie gagnante est d’investir dans un local occupé. Ainsi, l’acquéreur est préalablement informé du rendement locatif du bien (le loyer). Cela permet de simplifier le calcul du juste prix. Cette circonstance permet également de démontrer que l’activité exercée est lucrative. Il s’agit donc d’un bon emplacement.
D’autres modalités peuvent être prises en compte :
- L’adresse du local
- La commercialité de l’emplacement
- Le contexte concurrentiel
Plus concrètement, les meilleures adresses se trouvent en centre-ville, dans les quartiers populaires et les territoires à proximité. Les abords de tramway, station de métro et arrêt de bus sont à privilégier.
Choisir un emplacement proche d’une grande enseigne professionnelle fait aussi partie des méthodes à succès. Cela permet d’attirer les consommateurs.
Tenir compte des fiscalités
En général, l’acheteur rassemble des associés ou des membres de sa famille afin de créer une SCI (Société civile immobilière). L’acquisition se fait par l’intermédiaire de cette entité. Cette dernière doit ensuite payer des droits de mutation, représentant 5,8% du coût total du bien.
Les rendements du local sont soumis au régime des revenus fonciers. Les diverses dépenses et travaux peuvent être retenus des charges locatives, du moins, si le Fisc en est informé. Il est aussi possible de créer des déficits fonciers (s’imputant sur les revenus fonciers). Ils sont compris dans la limite des 10 700 euros annuellement.
Les intérêts d’emprunt et les éventuelles charges supplémentaires s’imputent sur les revenus fonciers des dix prochaines années. Ce processus permet de réduire sa base imposable. Ce qui implique une réduction d’impôt.
Si vous souhaitez avoir plus d’informations, vous pouvez vous rendre sur des forums de professionnels ou sur un blog immobilier également.
