Location : Pourquoi choisir un régime forfaitaire ou réel ?
Les propriétaires bailleurs peut faire une déduction des revenus locatifs les frais et charges dont ils supportent. Ils peuvent déduire en deux manières qu’il s’agit de location meublée ou vide, soit forfaitairement ou selon les montants réels à payer. Gros plan sur les déductions possibles.
Que ce soit pour la location vide ou meublée, le revenu locatif imposable à l’impôt sur le revenu peut être défini de deux manières : par le régime forfaitaire ou le régime réel. Il est question de tenir compte des frais et charges endossés par le propriétaire bailleur.
Déductions en location vide
Régime forfaitaire
Lorsque le revenu foncier ou loyer hors charges est moins de 15 000 euros par an, le propriétaire bailleur peut relever de plein droit d’un régime forfaitaire ou d’imposition simplifiée, dite aussi « micro-foncier ». Sans se conformer à la moindre formalité particulière, le propriétaire bailleur obtient un abattement de 30 % sur les loyers déclarés. Dès lors 70 % seulement de ses revenus locatifs est imposé. Cet abattement forfaitaire de 30% peut couvrir intégralement tous les frais et charges endossés par le propriétaire. De plus, aucune déduction à part ne sera pas possible (aucun travaux).
Fonctionnement du « micro foncier »
Le fonctionnement du régime forfaitaire est simple. Il suffit de reporter le revenu foncier (le montant brut) directement sur la déclaration des revenus dans son ensemble. Par conséquent s’applique l’abattement de 30 %. Rien n’empêche que les charges et frais à débourser pour ses biens immobiliers locatifs puissent outrepasser la base forfaitaire. En achetant par exemple un appartement à vendre Beaucaire pour le louer, le propriétaire à tout intérêt à choisir la déclaration d’impôt foncière aux frais réels qu’au micro foncier si son achat est financé par emprunt.
Régime réel
Le régime réel s’applique si les loyers annuels retenus d’une location meublée ne dépassent pas les 15 000 euros. La déduction en fonction de sommes réelles à payer s’applique aussi dans le cas d’un engagement dans un dispositif d’investissement locatif qui ne tient pas compte du micro foncier (à l’exemple de Scellier ou Borloo ancien). L’option dure irrévocablement pendant 3 ans.
Location meublée
« Le micro-BIC »
Le régime forfaitaire dit aussi micro-BIC ou micro-entreprise, est fiscalement attractif avec un abattement forfaitaire élevé, de 50%. Il consiste en fait d’appliquer un abattement de 50 % sur les recettes annuelles (frais, charges). Aucune autre déduction n’est autorisée.
Régime des frais réels
Lorsque les recettes annuelles excèdent les 32 600 euros (loyers et charges versés par le locataire), le propriétaire peut relever du régime réel de plein droit systématique sans formalité. Cependant, cette option n’est intéressante que si les recettes dépassent 32 600 euros, si ce n’est pas le cas, elle pourra être opportune seulement si les charges et frais déductibles sont supérieurs à 50 % des recettes.
Fonctionnement du régime réel
Le principe du régime est simple, il consiste à déduire toutes les recettes annuelles des montants perçus (loyers, charges) au titre de la location, y compris les frais supportés. Ce n’est pas toutes les dépenses qui peuvent être déductibles, certaines peuvent être tout simplement amorties comme celles liées aux travaux de rénovation.
Tel est le panorama sur le régime des frais réels et micro foncier. Il ne reste plus qu’à déclarer les revenus et à choisir le régime adapté selon le type de location qui se pratique (location vide ou meublée). Pour bien bénéficier de chacun de ces systèmes en 2016, que ce soit en location nue ou en location meublée : une nouvelle règle à l’avantage des locataires est à découvrir.
