Acheter une maison dans le but de la rénover et de la revendre

Alors que l’immobilier connaissait une croissance fulgurante, le « flipping » a connu une importante attention médiatique. Aujourd’hui, on parle moins de ce phénomène; pourtant il existe toujours et il est encore possible de réaliser ce type de projet, à condition de savoir où l’on s’en va!

Un créneau d’experts

Le but du « flipping » est d’acheter une maison que l’on paie le moins cher possible, puis de la rénover rapidement afin de la revendre et d’en faire un profit substantiel. L’opération est réussie si le gain compte pour 10 % à 15 % des investissements.

Le phénomène est surtout populaire auprès des professionnels (agents immobiliers, experts en rénovation et entreprises spécialisées), car ils peuvent, à un moment ou un autre du processus, réaliser d’importantes économies, par exemple sur les frais de transaction ou sur le coût de la main-d’œuvre. Par contre, comme il s’agit de leur mode de revenu, ils doivent payer des impôts sur leurs gains.

Cela n’empêche pas les particuliers de tenter le coup. Ils peuvent miser sur la rapidité d’exécution ou encore habiter la maison un an ou deux tout en la rénovant. Cette tactique permet d’éviter de payer de l’impôt sur les gains.

Coûts et rendement

Il faut avant tout dénicher la bonne affaire. Pour acquérir la maison, il faudra une somme minimale qui couvre la mise de fonds et les divers frais liés à l’achat d’une propriété. Idéalement, l’institution financière prêteuse devrait connaître les objectifs de la transaction.

Il faut ensuite passer aux travaux de rénovation. Il y aura surtout des travaux d’amélioration, qui consistent à rénover d’importants éléments de la résidence pour en augmenter la durée de vie et la valeur. Il s’agit notamment des modifications touchant la toiture, les fenêtres, la salle de bain, la cuisine, les planchers, etc. Il faudra aussi faire des réparations, par exemple sur le système de plomberie, et repeindre les murs, ce qui n’aura pas d’influence particulière sur le prix de revente, mais qui devra tout de même être fait.

Il ne faut pas oublier de comptabiliser les frais mensuels rattachés à une maison : l’électricité, l’hypothèque (et les intérêts), les assurances, etc. Ainsi, si la durée des travaux s’étire, les gains pourraient s’envoler, c’est pourquoi il faut évaluer correctement les gains potentiels avant de se lancer. Heureusement, les maisons particulièrement bien rénovées peuvent se vendre au même prix que les maisons neuves à vendre, parfois même plus cher.

Tenir compte du marché

Depuis un an ou deux, le marché immobilier québécois connaît un léger ralentissement. Les maisons mettent un peu plus longtemps à se vendre et leur prix n’augmente plus aussi rapidement, même pour les maisons neuves à vendre.

Ce ralentissement ne signifie pas que le « flipping » est devenu impossible. Disons plutôt que la pratique est un peu plus risquée, car les gains potentiels ne sont plus aussi importants. Dans ce contexte, quiconque voudrait se lancer dans l’aventure gagnerait sans doute beaucoup à vivre sur le chantier pendant au moins un an.