Comment réussir la comptabilité de son investissement locatif ?
La rentabilité des investissements locatifs est de plus en plus accrue grâce à la défiscalisation proposée par différents dispositifs. La loi Pinel, le statut LMNP ou encore la disposition Censi Bouvard en sont des exemples. Entre le calcul des charges déductibles, les avantages fiscaux et autres, la comptabilité locative peut cependant s’avérer être un vrai casse-tête. Il est donc plus approprié de recourir à un comptable chevronné qui sait s’y prendre. L’intervention de ce dernier sera le gage de l’efficacité dans l’application des règles lors des calculs.
Prendre en amont les dispositions requises
Le secteur immobilier attire davantage de personnes, car il se révèle lucratif. Bien que cela soit vrai, tout investissement dans ce domaine mérite plusieurs réflexions. L’idéal serait de procéder en amont au calcul de la rentabilité du projet, et ce, sous l’égide d’un expert comptable.
Le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif se fait en suivant une procédure donnée. La première étape consiste à définir la rentabilité brute. Il s’agit de l’ensemble des loyers annuels hors charge. Pour cela, il suffit de multiplier le loyer mensuel par 12.
Viendra ensuite le calcul de la rentabilité nette et nette-nette. La première concerne les charges liées au bien immobilier en question. La méthode de calcul classique consiste à déduire les charges non récupérables de la taxe foncière sur le loyer annuel. Le résultat est ensuite divisé par le prix de revient, puis multiplié par 100.
De même, l’estimation de la rentabilité nette-nette implique les impôts sur les charges. Cet indicateur est plus fiable que le premier et sa valeur est importante pour une prise de décision optimale. Son procédé de calcul est très complexe. Pour ce fait, le recours aux conseils d’un professionnel en comptabilité ne serait pas suffisant. Le mieux serait de lui confier les calculs.
Recourir aux dispositifs de défiscalisation
La comptabilité de l’investissement immobilier dépend des dispositifs de défiscalisation applicables. Pour les particuliers, la loi Pinel, Censi Bouvard et le statut LMNP sont les plus intéressants.
La loi Pinel
La loi Pinel nécessite un engagement minimum de 6 ans, qui plus tard sera porté vers 9 ans puis 12 ans. Le départ de ce délai est donné dès la date d’intégration du premier locataire. Celle-ci doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement officiel des travaux.
Il peut arriver que la date de l’acquisition de l’immeuble soit postérieure à celle de la fin des travaux. Si c’est le ce cas, c’est la date de fin des travaux qui sera prise en compte.
La défiscalisation est ce qui intéresse au niveau de la loi Pinel. Ce dispositif offre en fait une réduction d’impôt allant de 12 à 21 % du prix de revient du bien. Selon que l’engagement s’étale sur une période comprise entre 6 ou 12 ans.
Par ailleurs, cette loi réduit les frais de notaire et déduit certaines charges sur les revenus fonciers. Ce qui rend le business d’investissement locatif plus lucratif.
Le statut Censi Bouvard
Ce statut concerne uniquement les logements meublés qui font partie d’une résidence-service à caractère social. Il s’agit notamment des foyers d’accueil, des résidences d’étudiants et des logements des seniors ou des handicapés.
Le dispositif Censi Bouvard offre une réduction fiscale répartie sur 9 ans. Elle est fixée à 11 % du montant hors taxe de l’achat immobilier. Qui plus est, les particuliers qui optent pour ce projet d’investissement :
- Récupèrent l’intégralité de leur TVA ;
- Reportent la réduction d’impôt sur une période de 6 ans si elle est inférieure au montant de la réduction ;
- Profitent d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Ces avantages ne sont pas cumulables avec ceux du statut LMNP.
Le dispositif LMNP
Le dispositif LMNP est un peu complexe et demande parfois que l’on fasse appel à l’expertise d’un professionnel. Il offre le choix entre deux régimes fiscaux de BIC distincts, à savoir le régime micro et celui réel.
Ce statut permet de louer des appartements comme des logis ou des chambres d’hôtes, sans les contraintes d’un statut professionnel. L’accès aux avantages de ce dispositif requiert que le bénéficiaire respecte les conditions suivantes :
- Il doit percevoir au plus 23 000 € par an sur ses locations ;
- Ses loyers doivent excéder 50 % de son revenu global ;
- Il ne doit pas être inscrit au RCS (Registre du commerce et des sociétés).
Le régime micro BIC de ce dispositif permet d’obtenir un abattement de 50 % sur les revenus imposables. De manière générale, le statut LMNP est fiscalement avantageux. Il offre en fait une déduction annuelle applicable comprise entre 50 % et 71 %.
Parmi tous ces statuts, le dispositif Censi Bouvard et la loi Pinel sont plus bénéfiques pour certains profils d’investisseurs, surtout les professionnels, dont les entreprises B2B.
Bien calculer les charges déductibles et les réductions d’impôts applicables
Les spécificités comptables d’un investissement locatif résident dans le calcul des réductions d’impôts applicables et des charges déductibles.
Pour une propriété qui se loue vide, les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ce dernier peut se déclarer de deux manières, soit par régime réel ou via un régime forfaitaire. Le premier concerne les loyers dont le montant excède 15 000 € par an. Le second est valable pour les bailleurs qui ne parviennent pas à faire annuellement ce chiffre.
Les revenus issus du logement meublé peuvent être également déclarés sous l’une ou l’autre de ces deux formes. La procédure des calculs est très complexe, pour ce cas. Il faut les confier à un professionnel en comptabilité pour plus d’assurance.
La réussite de la comptabilité d’un investissement locatif est soumise à des lois spécifiques. Celles-ci concernent aussi bien les déclarations à effectuer que les réductions applicables. Leur calcul peut prendre du temps et pour être plus efficace, l’aide d’un professionnel comptable sera propice.
